Acte authentique : contrat qui doit obligatoirement etre redige par un notaire pour pouvoir etre publie au bureau des hypotheques et rendre l'acte opposable a tous les tiers, c'est a dire a tout le monde, y compris les personnes qui ne sont pas mentionnees dans le contrat. La vente immobiliere ou l'echange doivent faire l'objet d'un acte authentique.
Acte sous seing prive : acte passe sous simple signature des parties. En matiere de vente, il peut s'agir d'un acte preparatoire a la conclusion d'une affaire, encore appele acte prealable ou avant-contrat parce qu'il est ensuite remplace par un contrat definitif. L'acte sous seing prive est courant en matiere de location.
Administrateur de biens : professionnel qui effectue des operations de gestion immobiliere dans le cadre d'un mandat . On distingue :
la gestion d'immeubles en copropriete ou le gestionnaire occupe la fonction de syndic ,
la gestion de biens immobiliers pour le compte de proprietaires ou le gestionnaire s'occupe de la gestion locative : recouvrement des loyers, paiement des charges, entretien, reparations....
Agence immobiliere : terme designant un commerce (souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer ses services et moyens pour la negociation et le conseil en matiere de biens immobiliers : vente et location, conseil en matiere d'achat, estimation de biens...
Agent commercial : il s'agit d'un representant qui intervient a titre independant, sans lien de subordination ni garantie, au nom et pour le compte de la personne qu'il represente. Ce statut etant plus souple que le statut salarial, il est encore largement utilise dans le domaine de la negociation immobiliere.
Agent immobilier : professionnel qui represente le proprietaire, l'acheteur ou le locataire, lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de maisons individuelles, de fonds de commerce, de terrains... Attention : l'agent immobilier n'est pas proprietaire des biens qu'il propose a la vente ou a la location. Il agit en tant qu'intermediaire et assure une prestation de service qui consiste a chercher un locataire ou un acquereur avec des garanties financieres et juridiques repondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970. Par comparaison la transaction entre particuliers ne beneficie d'aucune sorte de garantie.
Assemblee generale de copropriete : reunion a laquelle doivent participer tous les membres d'une copropriete . Elle vote sur les questions inscrites a l'ordre du jour, et les decisions adoptees, font l'objet d'un proces verbal. Les coproprietaires doivent se reunir au moins une fois par an en assemblee generale.
Assurance RCP (Responsabilite Civile Professionnelle) : Assurance professionnelle : dans le cadre de leur activite professionnelle, les agents immobiliers , administrateurs de biens , marchands de biens ... doivent etre assures contre les consequences de leurs fautes, causant des prejudices a des tiers.
Bail : document definissant les relations contractuelles entre proprietaire et locataire. Certains sont soumis a une reglementation particuliere, d'autres relevent de la libre volonte des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de location".
Bail commercial : contrat de location portant sur un local dans lequel est exerce une activite commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux sont soumis au decret du 30 septembre 1953, et ils engagent le bailleur pour 9 annees au minimum. Le locataire pouvant resilier tous les 3 ans.
Bail d'habitation : contrat de location portant sur un local a usage d'habitation ou a usage mixte (professionnel et habitation). La plupart des baux d'habitation pour une residence principale repondant aux normes actuelles de confort et d'habitabilite, sont regis par les Lois du 23 decembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum. Le locataire pouvant resilier a tout moment, avec un preavis de 3 mois.
Bail professionnel : contrat de location conclu pour des locaux exclusivement a usage professionnel c'est-a-dire dans lesquels le locataire exerce une profession non commerciale, profession liberale notamment (medecins, dentistes, association, syndicat...). Les baux professionnels sont regis par les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage de choses et par l'article 57 A de la loi du 23 decembre 1986. Ils engagent le bailleur trois ou six ans. Le locataire pouvant resilier a tout moment, avec un preavis de 3 mois.
Bien immobilier : immeuble, c'est a dire batiment, terrain, fonds de commmerce, part de societe immobiliere, etc... En fait, a l'origine, tous les objets attaches a la terre, donc immobiles (y compris les arbres et recoltes) et le terrain lui-meme, et par extension, les biens meubles, (c'est a dire mobiles) lorsqu'ils sont attaches a l'immeuble (evier, cheminee, volets...). En principe les immeubles batis doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire.
Bon de visite : document par lequel un client d'une agence immobiliere reconnait avoir visite un bien immobilier par l'intermediaire de l'agence.
Carte professionnelle : les personnes exercant des activites de transaction ou de gestion immobiliere (agent immobilier, administrateur de biens) doivent posseder une carte professionnelle. Elle est delivree par le prefet et renouvelee chaque annee. Elle precise le type d'activite : "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou " Gestion immobiliere". Un agent immobilier depourvu de carte professionnelle ne peut exercer son activite.
Caution : engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d'un credit immobilier en cas de defaillance de l'emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du locataire en titre.
Cession : transmission d'un bien immobilier soit a titre onereux (vente), soit a titre gratuit (donation).
Charges recuperables : c'est l'ensemble des frais engages par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges recuperables sont distinctes du loyer principal. En matiere de baux d'habitation, les charges recuperables sont limitativement enumerees par le Decret du 26 aout 1987. Elles concernent les depenses relatives a l'entretien courant du bien, des equipements mentionnes au contrat, ainsi que les menues reparations et certaines taxes.
Commission : terme designant la remuneration versee a un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activite (vente, location, gestion...). L'agent immobilier doit obligatoirement posseder un mandat de vente, location ou gestion pour percevoir une commission. La remuneration des agents immobiliers (commission et honoraires) est libre et doit imperativement figurer dans tous les actes courants.
Compromis de vente : il s'agit d'un avant-contrat signe par le vendeur et l'acquereur d'un bien immobilier soit sous seing prive, soit devant un professionnel. Le compromis de vente engage les deux parties et il est d'usage que l'acquereur verse un acompte (en general 10% du prix de vente) lors de l'etablissement de cet acte.
Conditions suspensives : contenues dans un avant-contrat ( promesse de vente unilaterale ou compromis ), celles-ci suspendent l'execution du contrat a la survenance d'un evenement. Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'evenement prevu se realisera. Par exemple, condition suspensive d'obtention d'un pret, d'un permis de construire... Pour etre valable, une condition suspensive ne doit pas dependre du hasard ou de la seule volonte d'une partie.
Conseil syndical : compose de coproprietaires designes par l'assemblee generale , il assiste le syndic et controle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la majorite des coproprietaires la refuse. Il regle souvent les petits details et litiges de la vie quotidienne de la copropriete.
Coproprietaire : proprietaire d'un bien immobilier dans un batiment dont le statut repond a celui de la copropriete .
Copropriete : situation d'un immeuble qui appartient a la fois a plusieurs personnes et a chacune d'elles separement. L'immeuble est donc divise en parties communes et en parties privatives. Le reglement de copropriete fixe les regles de la vie en commun. Regime juridique reglemente par la loi du 10 juillet 1965.
Depot de garantie : somme d'argent confiee en garantie d'execution du contrat. Dans le cas d'une location elle est remise au bailleur par le locataire, lors de son entree dans les lieux, et lui est restituee en fin de location a condition qu'il ait paye ses loyers et charges et correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant contrat de vente ( promesse ou compromis ), le depot de garantie sert a assurer la signature du contrat definitif dans toute sa conformite (voir aussi indemnite d'immobilisation ).
Expert immobilier : professionnel dont la fonction est d'estimer, c'est-a-dire d'evaluer, la valeur venale ou locative de biens immobiliers : immeubles d'habitation ou industriels, fonds de commerce, locaux, etc.... En realite, l'expertise immobiliere recouvre deux sortes d'activites:
l'une est reglementee, il s'agit de l'expertise judiciaire effectuee sur designation de l'expert par un tribunal,
l'autre est libre, il s'agit des expertises amiables ou conventionnelles.
Fisc : ensemble des services charges d'etablir et de percevoir les impots.
Frais d'acquisition : Ensemble des frais et droits consecutifs a l'etablissement d'une vente immobiliere . Ils sont en principe a la charge de l'acquereur du bien. Les frais d'acquisition sont constitues pour l'essentiel de differents droits, taxes, impots et frais d'obtention de pieces administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du notaire . En France, les frais d'acquisition d'immeubles anciens sont d'environ 8% a 12% Lors de l'achat dans le neuf (immeuble de moins de 5 ans), la vente est assujettie a la TVA immobiliere au taux de 19,60%. Cependant cette vente est generalement dite « sans frais de notaire », car les frais a la charge de l 'acquereur sont de l'ordre de 3%. Un regime special existe en Alsace Lorraine et dans certains DOM-TOM. Pour connaitre les frais d'acquisition afferents a un bien immobilier, il est souhaitable de consulter un professionnel.
Frais de notaire : terme impropre, le terme le plus juste est frais d'acquisition.
Garantie financiere : elle garantit l'engagement des sommes mises en jeu lors de transactions immobilieres ou dans les actes consecutifs a la gestion des immeubles, lorsque ces actes ou transactions sont effectues par un professionnel immobilier. La garantie financiere est obligatoire pour tous les agents immobiliers ou les administrateurs de biens . Elle est distincte suivant que le professionnel exerce la transaction ou la gestion.
Hypotheque : L'hypotheque sert a garantir le paiement d'une dette contractee sur un bien immobilier. Elle permet au preteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son debiteur au cas ou celui-ci serait dans l'impossibilite de rembourser les sommes dues.
Indemnite d'immobilisation : somme versee par l'acquereur lors de la signature de l'avant-contrat de vente ( compromis ou promesse ) a titre d'acompte sur le prix de vente. Son montant est libre, mais l'usage fait que cette indemnite s'eleve le plus souvent a 10 % du prix de vente du bien.
Indivision : situation d'un bien detenu par plusieurs personnes sans qu'il y ait division materielle. C'est le cas de l'achat en commun d'un logement, d'une succession tant que la repartition des parts entre les heritiers n'est pas encore faite, ou encore lors d'une dissolution de societe.
Location : local, terrain, logement... mis a la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le proprietaire ou bailleur , et le locataire du bien sont lies par un bail ou contrat de location, ce dernier n'etant pas necessairement etabli par ecrit. Cependant, l'etablissement d'un bail ecrit entre le proprietaire et le locataire est fortement recommande. En France, le regime le plus courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est a dire la location sans fourniture de meubles.
Location meublee : elle concerne tous les types de logements loues avec la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Elle engage le bailleur un an au minimum. Le locataire pouvant resilier a tout moment, suivant les modalites prevues au contrat.
Locations saisonnieres : ce sont des locations consenties pour une courte periode, a la semaine, au mois ou encore a la saison. On les rencontre dans des localites qui recoivent un afflux de residents pendant une periode determinee. La majorite est meublee.
Loyer : somme versee par le locataire au proprietaire en contre partie de la jouissance d'un bien immobilier donne en location
Mandat : acte par lequel une personne ( mandant ), donne a une autre ( mandataire ), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de detenir un mandat pour proposer un bien a la vente ou a la location ou encore pour le gerer.
Marchand de biens : commercant dont l'activite consiste a acheter des immeubles pour son propre compte et a les revendre ensuite avec l'intention de realiser un benefice. Cette activite n'est pas reglementee, donc n'offre pas les memes garanties que celles de l'agent immobilier mais connait un regime fiscal particulier. Cependant de nombreux marchands de biens reputes exercent leur activite en rehabilitant des immeubles qu'ils achetent afin de les vendre renoves.
Marchand de listes : personne qui recueille des « annonces » de vendeurs, loueurs, acheteurs ou locataires, et vend ces listes d'annonces a des candidats a l'achat, la location ou la vente moyennant une contribution financiere. De nombreux abus ont ete constates chez les marchands de listes : fichiers mal mis a jour, recueil de renseignements non verifies, publicite mensongere. Ces listes sont en general cheres et n'offrent aucune garantie de disponibilite du bien. Elles sont comparables aux annonces de la presse specialisee, dont elles different par un cout bien plus eleve. Depuis le 1er juillet1995, les vendeurs de listes ou de fichiers doivent etre titulaires de la carte professionnelle delivree par la prefecture, au meme titre qu'un agent immobilier.
Notaire : officier ministeriel, titulaire d'une charge et beneficiant a ce titre d'un monopole pour l'etablissement de certains actes civils ainsi que leur authentification (vente d'immeuble, contrat de mariage, testament...). Le notaire a egalement un role de conseil.
Nue-propriete : terme juridique designant une partie du droit de propriete. Il confere a son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui autorise ni l'usage, ni la jouissance. Le nu-proprietaire paye les impots et charges afferent au bien. Par exemple le nu-proprietaire d'un immeuble peut faire reconstruire dans le cadre de la conservation de la chose. Il peut vendre ou ceder son droit. Il ne peut ni habiter ni louer le bien. Les droits complementaires du nu-proprietaire sont les droits de l'usufruitier .
Particulier : par opposition a un agent immobilier un proprietaire peut proceder de lui meme a la vente ou la location des biens immobilier qu'il possede. De meme un particulier peut etre elu syndic benevole d'une copropriete, mais ne peut pretendre a etre remunere comme un professionnel, lors de l'exercice de cette activite. Dans ce cas l'acquereur, le locataire ou les coproprietaires ne beneficient d'aucune garantie ni financiere ni juridique concernant la gestion, les fonds engages, la redaction des actes, ni la bonne execution des contrats.
Promesse de vente : avant-contrat signe par le vendeur et l'acquereur d'un bien immobilier . Il est conseille de le faire rediger par un professionnel. Il existe deux sortes de promesses de vente :
- la promesse unilaterale de vente qui n'engage pas l'acheteur, mais uniquement le vendeur, pendant un delai limite qui doit etre clairement precise dans le contrat.
- la promesse bilaterale de vente (aussi appelee « synallagmatique »), ou compromis de vente , qui engage l'acquereur au meme titre que le vendeur. Il est d'usage que l'acquereur verse un acompte (en general 10% du prix de vente) pour garantir l'execution de l'acte.
Propriete immobiliere : c'est la possession d'un immeuble, a savoir : terrain, batiment, local, lot de copropriete, part de societe immobiliere. En France le proprietaire beneficie de la toute propriete des biens y compris du terrain, du sous-sol et de l'espace aerien necessaire a l'edification de l'immeuble en fonction des regles d'urbanisme propres a chaque zone constructible. Les cours d'eau et la mer ne peuvent etre propriete privee. Les berges et les plages sont la propriete des collectivites.
Reglement de copropriete : c'est un document ecrit qui regit les droits et obligations des coproprietaires . Il est etabli par un professionnel selon les indications d'un geometre-expert et si possible du constructeur de l'immeuble. Il definit les differents lots (appartements, caves, parkings...) avec pour chacun l'indication de sa situation geographique, son etage, sa superficie et le nombre de tantiemes qu'il represente pour le paiement des charges. Il precise les parties communes et les parties privatives et definit leurs conditions de jouissance. Par exemple, l'interdiction d'exercer une activite professionnelle dans l'immeuble. Il recapitule tout ce que l'on doit savoir sur les droits et obligations des coproprietaires d'un immeuble donne.
Societe civile immobiliere (SCI) : il s'agit d'une forme de societe ayant un objet immobilier. Exemple societe civile familiale de placements immobiliers (pour mettre en commun des biens immobiliers), societe civile de construction vente (etablie pendant la duree de construction d'un immeuble). La vente d'une SCI ou la cession de parts de SCI beneficie d'un regime fiscal different de la vente immobiliere ordinaire.
Syndic de copropriete : representant de l'ensemble des coproprietaires . Il est souvent difficile a tous les coproprietaires d'agir en meme temps. Pour les representer, le syndicat (c'est a dire l'ensemble des coproprietaires) elit un syndic lors d'une assemblee generale . C'est generalement un professionnel, qui souscrit les polices d'assurance, engage le personnel de l'immeuble, execute les decisions des assemblees, veille a l'application du reglement de copropriete , lance les procedures de justice, et de maniere generale assure la gestion courante de l'immeuble. C'est lui qui detient les fonds de la copropriete et en tient la comptabilite. Il est donc charge du recouvrement des charges et s'occupe egalement du paiement des fournisseurs. Chaque annee, au cours de l'assemblee generale, il justifie et explique ses comptes. Il peut etre elu pour une duree d'une ou plusieurs annees.
Syndicat des coproprietaires : c'est une collectivite representant l'ensemble des proprietaires d'un immeuble repondant au regime de la copropriete . Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Les decisions sont prises par l' assemblee generale . Lors de l'acquisition d'un appartement dans une copropriete, l'acheteur devient automatiquement membre du syndicat.
Usufruit : terme juridique designant une partie du droit de propriete (litteralement, celui qui recoit les fruits resultant de l'usage de la chose, fruits etant ici pris au sens de fructifier, revenu, benefice...). Il s'agit du droit d'usage et de jouissance attache a un bien dont la nue-propriete appartient a un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le deces de l'usufruitier. Les droits complementaires de l'usufruitier sont les droits du nu-proprietaire . La decomposition de la pleine propriete entre nu-proprietaire et usufruitier resulte souvent d'une succession dans laquelle une des parties (en general le conjoint du defunt) conserve l'usufruit, et les heritiers directs (en general les enfants) la nue propriete .
Vente immobiliere : transfert de la propriete d'un bien immobilier . La vente doit toujours faire l'objet d'un acte notarie pour authentification. En pratique la vente est precedee par un avant contrat ( promesse de vente unilaterale ou compromis ) generalement etabli par un professionnel.
Viager : contrat de vente d'un bien immobilier par lequel l'acheteur (appele le debirentier) verse au proprietaire (le credirentier), durant toute la duree de vie de ce dernier, une rente appelee aussi « arrerage » (ou rente viagere). En plus de cette rente viagere, le debirentier peut avoir a payer une premiere mise de fonds, dite « bouquet », largement inferieure au prix reel du bien et venant en deduction du calcul de la rente viagere. Le montant du bouquet et celui de la rente sont calcules en fonction de trois parametres : la valeur venale du bien, l'esperance de vie du credirentier et le taux de rendement suppose du capital investi. Il est preferable de faire appel a un specialiste pour la vente en viager.
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